פסק-דין בתיק ת"א 15416-03-09

1.         תובענה שעיקרה מתן פסק דין המצהיר כי התובעת - תעשית אבן וסיד בע"מ רכשה זכויות במקרקעין המצויים בשפרעם מהנתבע 3 - נימר חנא חביב אלחאג' וכי זכותה להירשם כבעלת המקרקעין גוברת על זכותם של הנתבעים 2-1 שרכשו את המקרקעין במועד מאוחר יותר. כן מבוקשים סעדים כספיים הנובעים מהכרזה כאמור.

2.         לכאורה, עסקינן "בתחרות" בין עסקאות נוגדות במקרקעין אשר תוכרע על פי הוראת סעיף 9 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969. ציינתי לכאורה, שכן הנתבעים כופרים בטענה שהנתבע 3 מכר  את המקרקעין לתובעת וככל שתתקבל טענתם לא תוכל התובעת "להתחרות" בנתבעים 2-1.

רקע ועיקר העובדות

3.         התובעת (להלן גם "אבן וסיד") הינה הבעלים והמפעילה של מחצבה המצויה בצידה המזרחי של העיר שפרעם (להלן "המחצבה"). בקרבת המחצבה מצויות שתי חלקות מקרקעין הרלבנטיות לענייננו; חלקה 1 בגוש 10323 (להלן "חלקה 1"), וחלקה 10 בגוש 10323 (להלן "חלקה 10"). שתי חלקות אלו היו בבעלות המנוחה הגב' ורדה חליל ג'בור ז"ל. את זכויותיה של המנוחה ירשו שלושה יורשים והם, חנא חביב חנא אלחאג' - אביו של הנתבע 3, חווא חביב חנא אלחאג' ולטיפה חביב חנא אלחאג' (שתי האחרונות דודותיו של נימר אל חאג'). בשנת 1968 (תאריך מדויק לא ברור), חתמו שלושת היורשים הנ"ל על ייפוי כוח בלתי חוזר על פיו ביקשו להעביר את הזכויות בחלקות (כמו גם בחלקות קרקע נוספות) לנתבע מס' 3 (להלן "נימר"). העברת הזכויות מהמנוחה ליורשים והעברת הזכויות לנימר לא נרשמו בלשכת רישום המקרקעין במשך שנים רבות.

4.         בשנת 1970 נוצר קשר בין נציגי התובעת לנימר ואלו הציעו לו כי אבן וסיד תרכוש ממנו את שתי החלקות. לגרסתו של נימר הוא לא היה מעוניין בעסקאות, אולם מאחר והובהר לו כי אם לא יסכים למכור לפחות את חלקה 1, יש חשש כי חלקותיו יופקעו, הסכים למכור לאבן וסיד את חלקה 1 בלבד (סעיפים 10-8 ל-נ/6). אין חולק כי בין הצדדים נחתם הסכם לפיו נמכרה חלקה 1 לאבן וסיד. לצורך השלמת העסקה היה צורך בהעברת הזכויות מהמנוחה ליורשים ומהם לנימר. רישומים אלו בוצעו והוסדרו ובסופו של יום, ביום 23/1/71, נרשמו הזכויות בחלקה 1 על שמה של אבן וסיד (ראה נספח ד' ל-נ/6).

5.         לגרסת אבן וסיד הוסכם גם על רכישת חלקה 10. לטענת אבן וסיד ביום 4/7/71 נערך ונחתם הסכם לפיו רכשה אבן וסיד מנימר את זכויותיו גם בחלקה 10 (ההסכם צורף כנספח אבן/2 למוצגי התובעת). באותו מועד, כך לטענת אבן וסיד, חתם נימר גם על ייפוי כוח בלתי חוזר להעברת הזכויות בחלקה 10 לאבן וסיד (ייפוי הכוח סומן נספח אבן/4 למוצגי התובעת) וכן חתם על תצהיר זיהוי לצורך ביצוע רישום הזכויות על שם היורשים (נספח אבן/5 למוצגי התובעת).

            עסקה זו למכירת חלקה 10 מוכחשת על ידי נימר (העסקה הנטענת הנ"ל תיקרא להלן "עסקת אבן וסיד").

            אין חולק כי מאז מועד החתימה הנטען של עסקת אבן וסיד ועד היום לא נרשמה כל הערת אזהרה לטובת אבן וסיד, לא כל שכן לא נרשמו הזכויות בחלקה על שמה.

6.         בשנת 2000 פנה נימר לעורך דין מטעמו וזה השלים את העברת הזכויות בחלקה 10 על שמו. הזכויות נרשמו על שם נימר ביום 6/11/2000 מבלי שאבן וסיד תסתייג מכך (נספח אבן/9 למוצגי התובעת). אין גם כל חולק כי אף לאחר רישום הזכויות על שם נימר לא עשתה אבן וסיד מאום והזכויות לא נרשמו על שמה.

7.         בשנת 2008 פנו הנתבעים 2-1 (להלן בהתאמה "גדיר" ו"זועבי") לנימר, באמצעות המתווך יוסף נאטור, וביקשו לרכוש ממנו את חלקה 10. לאחר שסיכמו את פרטי העסקה פנו לעו"ד זועבי קייס - הנתבע 4, על מנת שייצגם בעסקה. נימר מצידו יוצג על ידי עורך דין יעקב עזאם - בא כוחו בהליך הנוכחי. בסופו של משא ומתן נערך ונחתם בין נימר מצד אחד לבין זועבי וגדיר מצד שני הסכם לפיו רכשו האחרונים מנימר את חלקה 10 (ההסכם מיום 19/12/08 צורף כנספח ב' ל-נ/4 (להלן "עסקת 2008")). העסקה דווחה לשלטונות המס וביום 21/12/08 נרשמה לטובת גדיר וזועבי הערת אזהרה על זכויותיו של נימר בחלקה 10 (נסח הרישום סומן כנספח ד'- ל-נ/4). ביום 9/3/09, לאחר סילוק כל חובות המס, הושלמה העסקה ברישום וגדיר וזועבי נרשמו כבעלים של חלקה 10 (מחצית כל אחד) (נסח הרישום סומן נספח ה' ל-נ/4).

8.         כאן נספר כי בשנת 2008 רכשה חברת רדימיקס בע"מ את השליטה בחברת אבן וסיד (ת/4 סעיף 2). לאחר העברת השליטה לרדימיקס נערכה בדיקה של מצבת הנכסים של החברה (ת/4 סעיף 31). רק במהלך הבדיקה בסוף שנת 2008 התברר לאבן וסיד, כך נטען, כי חלקה 10 לא נרשמה על שמה וכי נרשמה הערת האזהרה לטובת גדיר וזועבי. בעקבות גילוי זה נעשתה פניה לעורך הדין של נימר, זועבי וגדיר ורק כאשר התברר לאבן וסיד כי הנתבעים עומדים על קיומה של עסקת 2008 הוגשה התביעה הנוכחית. כתב התביעה תוקן לאחר הגשתו וההתייחסות בפסק דין תהא אך ורק לכתב התביעה המתוקן.

עיקר הטענות

9.         כאמור, אבן וסיד טוענת כי בינה לבין נימר נכרת הסכם מחייב ולפיו מכר לה נימר בשנת 1971 את חלקה 10. עוד טוענת אבן וסיד כי יש לבטל את רישומה של עסקת 2008 שבין נימר לגדיר וזועבי שכן בעסקה זו, אף שהושלמה ברישום, פעלו הצדדים בחוסר תום לב. חוסר תום הלב נלמד לטענת אבן וסיד מכך שבמשך כל השנים הייתה החזקה בידיה, החלקה מצויה בתחומי תכנית המתאר של המחצבה, ומצויה בתחומי גדר המחצבה. בנסיבות שכאלו אין לתת לעסקת 2008 עדיפות על פני עסקת אבן וסיד. כן נטען כי לא הוכח שעסקת 2008 הינה עסקה תקפה ולא הוכח כי שולמה התמורה במסגרתה. לחילופין התבקש בית המשפט לחייב את נימר לפצות את אבן וסיד.

10.        נימר מצידו טען כי מעולם לא חתם על עסקת אבן וסיד וכי לא מכר את חלקה 10 לאבן וסיד. נימר כפר בחתימתו על מסמכי העסקה (הסכם מכר וייפוי כוח) וטען כי חתימתו זויפה. עוד טען נימר כי מכר את חלקה 10 לזועבי וגדיר בעסקה תקפה.

            זועבי וגדיר תומכים בגרסתו של נימר ומוסיפים וטוענים כי פעלו בתום לב, שילמו את מלוא התמורה וכי על פי דין יש ליתן להם עדיפות, שכן אפילו אם עסקת אבן וסיד הינה תקפה הרי שהיא נדחית מפני עסקת 2008 שהסתיימה ברישום.

דיון והכרעה

11.        הואיל וקיימת מחלוקת האם נחתמה ב-1971 עסקה בין נימר לאבן וסיד למכירת חלקה 10 יש להתחיל את הדיון בשאלה זו, שכן אם תדחה טענת אבן וסיד לא יהיה כל צורך לדון בתחרות בין העסקאות הנוגדות.

            כפי שיפורט להלן הגעתי למסקנה שאבן וסיד לא השכילה להוכיח כי נכרת בינה לבין נימר הסכם ביחס לחלקה 10.

12.        את תביעתה מבססת אבן וסיד על ההסכם שבידיה ועל העובדה כי במשך שנים החזיקה בפועל בחלקה. אבן וסיד הציגה הסכם שנחזה להיות חתום על ידי נימר מיום 4/7/71, לפיו מכר נימר לאבן וסיד את חלקה 10 תמורת סך של 5,846 ל"י. כן התחייבה אבן וסיד לשאת בכל תשלומי המיסים המתחייבים מהעסקה. עוד הציגה אבן וסיד ייפוי כוח בלתי חוזר עליו מופיעה חתימתו של נימר ולפיו מייפה נימר את כוחם של עו"ד סלומון, ליפשיץ ושות', באי כוחה של אבן וסיד, לפעול בשמו לביצוע העסקה (נספח אבן/4 למוצגי התובעת). ייפוי כוח זה נחתם בפני נוטריון ציבורי. לבסוף צירפה אבן וסיד תצהיר חתום על ידי נימר לגבי זהות המנוחה והיורשים.